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?2?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

甲方（出租方）：______________

乙方（承租方）：______________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就英德市明珠廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U事宜，在平等互利、自愿的原則下，經(jīng)充分友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。

一、商鋪的位置、租賃面積

出租給乙方使用。

。在簽訂本合同前，乙方已對(duì)該商鋪位的租賃計(jì)價(jià)面積及周邊環(huán)境作了充分的調(diào)查和了解，并已清楚地知道了該商鋪在簽訂本合同時(shí)的現(xiàn)狀。

二、租賃用途及期限

只限于經(jīng)營(yíng)，除雙方另行書面協(xié)議外，乙方不得擅自改變?cè)撋啼伒挠猛净蚱放啤７駝t，本合同立即終止，收回出租商鋪，由此給乙方造成的損失由乙方自行承擔(dān)，甲方不承擔(dān)乙方的任何損失與責(zé)任。

2、甲方出租該商鋪給乙方的租賃期限為______________年，自______________年______________月______________日起至______________年______________月______________日止。

3、租賃期限滿，如乙方需續(xù)租，應(yīng)于期滿前三個(gè)月內(nèi)主動(dòng)聯(lián)系甲方商議相關(guān)事宜。在同等條件下，乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。租金及其他條件以雙方重新簽訂的租賃合同為準(zhǔn)。

三。乙方應(yīng)交租金、物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用

，第年起，每月租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增%。

，按該商鋪的建筑面積收取。

。

電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、廣告費(fèi)、停車費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用均由乙方規(guī)定時(shí)間支付。

5、乙方應(yīng)按國(guó)家工商稅務(wù)等有關(guān)部門規(guī)定繳納稅費(fèi)。

，租賃保證金相等于三個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)人民幣_(tái)_____________元，（大寫：______________元整）。保證金用于擔(dān)保乙方在承租期內(nèi)不損害租賃商鋪（包括公共區(qū)域）結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備和不拖欠甲方租金及相關(guān)費(fèi)用和不得從事有損甲方聲譽(yù)和不從事違法經(jīng)營(yíng)行為。該費(fèi)用在乙方完成退租手續(xù)并清退還該商鋪給甲方后的一個(gè)月后，乙方憑相應(yīng)的收據(jù)，到甲方財(cái)務(wù)部全額免息退回租賃保證金。

7、租金及物業(yè)管理費(fèi)用自______________年______________月______________日起開始計(jì)算。

8、如乙方違反本協(xié)議的規(guī)定，致使甲方不能如期收取租金或因此發(fā)生其他費(fèi)用開支，甲方有權(quán)扣除部分或者全部保證金抵付，不足以抵付的部分由乙方另行支付。

四、商鋪的裝修

新增物業(yè)結(jié)構(gòu)、消防、安全等設(shè)施設(shè)備的，乙方必須在施工前將裝修設(shè)計(jì)圖紙及方案交甲方審核，甲方按照《明珠廣場(chǎng)商業(yè)裝修管理規(guī)定》審核同意后，乙方方可報(bào)建施工。

2、乙方無權(quán)對(duì)承租的商鋪外墻進(jìn)行任何形式的裝修和改動(dòng)，該墻面的所有權(quán)和使用權(quán)歸甲方所有，乙方的任何裝修不得影響該商鋪及整棟建筑物的框架結(jié)構(gòu)。

3、裝修工程全部完畢后，乙方須報(bào)請(qǐng)甲方驗(yàn)收合格后方可投入使用。

4、乙方須于______________年______________月______________日前完成該商鋪的裝修并正式營(yíng)業(yè)，此條作為雙方協(xié)商簽訂本租賃合同的關(guān)鍵條件之一，乙方應(yīng)嚴(yán)格依照本合同的約定履行，而不得以任何理由違反其規(guī)定，否則甲方有權(quán)解除合同，收回商鋪，租賃保證金不予退回，裝修不作補(bǔ)償及拆除。

五、雙方權(quán)利義務(wù)

A、甲方

和公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、消防保安、保潔、停車場(chǎng)、裝修以及商鋪外立面、戶外廣場(chǎng)等方面進(jìn)行監(jiān)督管理及日常經(jīng)營(yíng)管理。

維修工作，乙方應(yīng)積極配合。緊急情況下，甲方有權(quán)隨時(shí)關(guān)閉租賃商鋪內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，為搶修設(shè)備甲方可不通知乙方而進(jìn)入乙方商鋪維修設(shè)備。

通知、介紹、修改、制定或取消有關(guān)商鋪及廣場(chǎng)管理的規(guī)章制度。

4、合同期滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方管理部門相關(guān)人員有權(quán)在不影響乙方正常營(yíng)業(yè)的情況下，帶其他有意承租者進(jìn)入該商鋪視察，乙方應(yīng)給予必要的方面，同時(shí)不得以任何形式對(duì)甲方或廣場(chǎng)進(jìn)行詆毀或作不實(shí)宣傳。

5、甲方有權(quán)讓任何人員或組織根據(jù)其認(rèn)為合適的條件在商廣場(chǎng)公共區(qū)域進(jìn)行各項(xiàng)宣傳推廣或商品促銷活動(dòng)，對(duì)此乙方不得有任何異議。

6、在不影響本合同履行的情況下，甲方有權(quán)對(duì)廣場(chǎng)部分商鋪進(jìn)行買賣或設(shè)定抵押，對(duì)此乙方不得有任何異議。

綠化、消防、安全、水電、及樓宇結(jié)構(gòu)等物業(yè)的維修保養(yǎng)工作，對(duì)此，乙方應(yīng)給予充分發(fā)揮的支持與配合。

B、乙方

1、乙方在遵守本合同及相關(guān)管理規(guī)定的情況下，對(duì)所承租的商鋪有充分的使用權(quán)，甲方對(duì)商鋪內(nèi)依法守約的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不得無理干涉。

間接或變相轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓或與他人交換或舍予他人，否則，甲方有權(quán)解除合同，收回商鋪，保證金不予退回，裝修不作任何補(bǔ)償及拆除。

3、如乙方需將商鋪轉(zhuǎn)讓給第三方，須經(jīng)甲方書面同意，并由甲方向乙方收取相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。

4、乙方不得對(duì)該商鋪進(jìn)行出賣或設(shè)定抵押。

標(biāo)志、圖片和商標(biāo)作經(jīng)營(yíng)上的宣傳，但乙方僅用上述內(nèi)容表明自己的經(jīng)營(yíng)地址除外。

促銷或廣告宣傳活動(dòng)。

放置任何易燃易爆及有毒的物品及材料。

樓梯、等公共部位或電梯內(nèi)留置任何物品或垃圾，否則作遺棄物處理，乙方因此造成的損失，甲方不負(fù)任何責(zé)任。

9、乙方不得在該商鋪或甲方指定的乙方招牌以外的任何位置，張貼任何街招與任何形式的廣告，雙方另行協(xié)議除外。門面招牌的大小及內(nèi)容需經(jīng)甲方的審核同意方可安裝，同時(shí)不得侵占相鄰商鋪的招牌和效果。

乙方承租商鋪后，自負(fù)盈虧，一切債權(quán)債務(wù)均需自行負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。

乙方必須依法向相關(guān)部門繳納工商管理費(fèi)及有關(guān)稅款，使其不交者，將由有關(guān)部門按規(guī)定處理，甲方不負(fù)任何責(zé)任，若因此造成甲方經(jīng)濟(jì)損失或信譽(yù)損失的，甲方有權(quán)追究乙方的相關(guān)責(zé)任，直至解除本合同和追討相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

除甲方同意外，乙方必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方管理部門規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間，否則甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行處罰。無理由連續(xù)停業(yè)7天以上，視乙方自動(dòng)放棄該商鋪，甲方有權(quán)單方面解除合同，且不退回乙方交納的保證金等費(fèi)用，同時(shí)有權(quán)清理鋪內(nèi)商品或其它物品。

乙方需對(duì)商鋪內(nèi)自身的財(cái)產(chǎn)購(gòu)買相關(guān)的保險(xiǎn)。

乙方不能將商鋪?zhàn)鱾}(cāng)庫(kù)使用，確保陳設(shè)美觀，自裝修開業(yè)后，不能空?qǐng)觯唤?jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)收回鋪位，另行出租，所收的費(fèi)用不予退回。

乙方保證，嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及法令，合法經(jīng)營(yíng)。如因商品、服務(wù)質(zhì)量等導(dǎo)致消費(fèi)者投訴、引發(fā)仲裁、訴訟，或者如因乙方銷售的商品侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)而引發(fā)仲裁、訴訟的，或因其他經(jīng)營(yíng)行為引發(fā)仲裁、訴訟，則該等投訴、仲裁、訴訟均由乙方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)全部責(zé)任。如法律或司法部門要求甲方先行參加事件處理的，發(fā)生的各種費(fèi)用由乙方承擔(dān)，由此造成甲方名譽(yù)或其他經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。甲方同時(shí)有權(quán)單方解除本合同，并扣留保證金。

乙方使用該商鋪時(shí)，由于乙方原因或其他非甲方原因而給自身或任何第三方造成損害的，均由乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任及其他責(zé)任，與甲方無關(guān)。

乙方保證遵守甲方及物業(yè)管理公司的《明珠廣場(chǎng)管理公約》、《明珠廣場(chǎng)消防安全責(zé)任書》等相關(guān)文件及今后可能制定的管理規(guī)范，如違反，甲方及甲方工作人員有權(quán)隨時(shí)要求乙方改正。乙方在規(guī)定期限內(nèi)未予改正，甲方有權(quán)單方面解除合同，收回該商鋪，并扣除保證金，同時(shí)保留向乙方追償經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。乙方應(yīng)教育員工愛護(hù)商鋪建筑及一切公共設(shè)施設(shè)備，如因乙方雇員或來訪者的疏忽或使用不當(dāng)，造成建筑本身或附屬設(shè)施、設(shè)備損壞，乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。如發(fā)生自然損壞應(yīng)及時(shí)通知甲方并配合甲方及時(shí)給予修復(fù)，若因延遲通知造成的擴(kuò)大損失由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

除經(jīng)甲方同意的裝修外，乙方不得安裝、改裝任何設(shè)施、設(shè)備，包括但不限于隨意加裝、改裝現(xiàn)有供電電路和供水、供暖、空調(diào)管線等。否則甲方有權(quán)要求恢復(fù)原狀并賠償因此給甲方帶來的損失。

租賃期滿或因其他原因合同被終止時(shí)，乙方應(yīng)將商鋪內(nèi)乙方的物品全部搬出，將商鋪騰空后交付給甲方，如乙方不騰空，則視為乙方遺棄該商鋪內(nèi)的物品，甲方有權(quán)處置且不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

租賃期滿或合同被解除或合同因其他原因被終止，因乙方裝修而形成的不動(dòng)產(chǎn)無償歸甲方所有，乙方不得拆除

六、違約責(zé)任

A、甲方

1、在租賃期內(nèi)，甲方不得無故提前解除合同，否則應(yīng)將保證金如數(shù)退還，并補(bǔ)償兩個(gè)月租金給乙方。

2、甲方應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)提供該商鋪給乙方經(jīng)營(yíng)使用，苦逾期提供該商鋪的，則全合同規(guī)定的相應(yīng)日期也相應(yīng)順延，若逾期提供商鋪超過天的，則乙方有權(quán)在天內(nèi)解除本合同，并有權(quán)要求甲方退回已繳納的相關(guān)費(fèi)用。

B、乙方

以上的，甲方有權(quán)單方面終止并解除合同，無條件收回商鋪，同時(shí)保證金不予退回，對(duì)裝修不予補(bǔ)償，并且乙方不能拆除固定裝修。乙方在甲方發(fā)出收回商鋪通知后三天內(nèi)繳清拖欠甲方的一切費(fèi)用后，搬出該商鋪，否則，甲方有權(quán)扣押并自行處置該商鋪內(nèi)的所有物品。一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。

2、乙方不得無故提前解除合同，否則各項(xiàng)保證金不予退回，并補(bǔ)償兩個(gè)月租金給甲方。

公約的規(guī)定時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，若超過期限仍未改正，視乙方為根本性違約。甲方有權(quán)終止解除合同，隨時(shí)收回商鋪，各項(xiàng)保證金不予退回，并不作任何補(bǔ)償。

稅務(wù)部門查處或被吊銷執(zhí)照，在三十天內(nèi)無法恢復(fù)履行本合同的，甲方有權(quán)解除合同。

七、合同的變更與終止

義務(wù)和責(zé)任。

設(shè)備在恢復(fù)原狀后交回給甲方。乙方的固定裝修不予退回，甲方對(duì)乙方在該商鋪的投資不作任何補(bǔ)償。

八、不可抗力

導(dǎo)致商鋪損毀或無法使用，且甲方無法在六個(gè)月內(nèi)將損毀恢復(fù)時(shí)，甲、乙任何一方均可向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，要求終止合同。在此情況下，雙方均無需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。

法令、戰(zhàn)爭(zhēng)等政府行為致使該商鋪無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，雙方將自動(dòng)終止合同，結(jié)清保證金后互不追究責(zé)任。

九、爭(zhēng)議的解決

因本合同發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向商鋪所在地人民法院起訴。

十、其它

請(qǐng)求、要求等，必須用書形式，并按照本合同所寫明的地址，予以送達(dá)。若地址或其它聯(lián)系方式更改，未通知對(duì)方的，按原來的聯(lián)系方式聯(lián)系，視為已履行了合同通知的義務(wù)，如果因此而無法聯(lián)系，導(dǎo)致的一切后果自負(fù)。

2、乙方開業(yè)前須向工商部門及稅務(wù)部門上辦理有關(guān)證照，否則由此造成的責(zé)任由乙方承擔(dān)。

蓋章之日起生效。

4、本合同未盡事宜可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，補(bǔ)充協(xié)議書與本合同具有同等法律效力。

5、本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

?3?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。

代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。

?4?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購(gòu)買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣提供客觀依據(jù)。

哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。

每年來哈密的外來人口高達(dá)十幾萬，但多數(shù)以民工居多，由于消費(fèi)水平較低，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低，而對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對(duì)較低，每年僅3—5萬

人，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場(chǎng)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。

在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的`，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的70%以上。

在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。

以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。

2、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。

哈密市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿(mào)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性，未能形成自己市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此當(dāng)新的市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶的流動(dòng)現(xiàn)象，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作，

?5?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。

一、市場(chǎng)調(diào)研概況

調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、

3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

3、偏愛商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。

4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。

（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1、基本結(jié)論 ：

消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購(gòu)買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究

專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證

第二部分 項(xiàng)目可行性研究

一、前言

項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模

2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

三、整體市場(chǎng)分析

1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況

2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對(duì)這些因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較

4、項(xiàng)目swot分析

通過對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

通過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案

通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案

7、項(xiàng)目投資成本估算

估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)

8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)

主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。

9、風(fēng)險(xiǎn)分析

對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施

10、可行性研究

可行性研究結(jié)論

第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項(xiàng)目分析

1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。

2、綜合評(píng)價(jià)（swot）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。

二、項(xiàng)目定位建議

1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。

2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。

?6?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬人。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長(zhǎng)12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長(zhǎng)19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長(zhǎng)11.5%。完成財(cái)政收入10,584萬元，增長(zhǎng)17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人。

【工業(yè)經(jīng)濟(jì)】 全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值10.74億元，增長(zhǎng)19.4%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)47.9％。完成工業(yè)增加值2.63億元，增長(zhǎng)17.5%，工業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為24.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4.14億元，增長(zhǎng)33.6%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬元，增長(zhǎng)144.1%；利稅5134萬元，增長(zhǎng)39.8 %；無虧損企業(yè)。

【農(nóng)村經(jīng)濟(jì)】 全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值4.55億元，增長(zhǎng)5.6%。糧食總產(chǎn)11.16萬噸，比上年下降2.2%。蔬菜產(chǎn)量5.81萬噸，增長(zhǎng)6.8%。水果產(chǎn)量2816噸，增長(zhǎng)23.8%。畜牧業(yè)產(chǎn)值1.33億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的52.3 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值23.11億元，增長(zhǎng)14.2%，入庫(kù)本區(qū)稅金3763萬元，增長(zhǎng)14.1%。

【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng)42個(gè)，營(yíng)業(yè)面積42.5萬平方米，集貿(mào)市場(chǎng)成交額14.32億元，增長(zhǎng)12.8%。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額7.11億元，增長(zhǎng)13.5%。

【非公有制經(jīng)濟(jì)】 非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅收7430萬元，占稅收總額的69.7％，占財(cái)政收入的58.6％。全年實(shí)現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)零售額62.055萬元，比上年增長(zhǎng)14.5%，市場(chǎng)占有份額87.2%，直接拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升12.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)92.6%。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬元，比上年增長(zhǎng)16.4 %，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的'貢獻(xiàn)率達(dá)68.6%，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)。

【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。

【招商引資】 建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目110個(gè)，總投資6.42億元，到位資金3.76億元，其中：工業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，總投資7900萬元；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，引進(jìn)資金1363萬元 。

【固定資產(chǎn)投資】 全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資7.83億元，增長(zhǎng)35.1％，其中：基本建設(shè)投資2.55億元，增長(zhǎng)15.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.10億元，增長(zhǎng)160.3%。

紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積6.5平方千米，轄3個(gè)行政村，5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬元，財(cái)政收入491.58萬元。轄區(qū)內(nèi)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)480余家，個(gè)體工商戶1100余戶。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬元。

?7?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

甲方：______________

身份證號(hào)碼：______________

乙方：______________

身份證號(hào)碼：______________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就房屋租賃有關(guān)事項(xiàng)訂立本合同。具體條款如下：

第一條租賃位置

租賃給乙方用于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，乙方已現(xiàn)場(chǎng)查看并同意以現(xiàn)狀接收。具體位臵詳見“租賃區(qū)域圖”。

2、乙方在租賃期限內(nèi)，未征得甲方書面同意，不得擅自改變租賃用途。

第二條租賃期限

1、該房屋的租賃期限為，即______________年______________月______________日起至______________年______________月______________日止。其中______________年______________月______________日至______________年______________月______________日為甲方提供給乙方無償使用的裝修期。

2、租賃期滿，甲方收回該房屋，若甲方繼續(xù)對(duì)外租賃該房屋，乙方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

第三條租金及支付方式

。

。

3、租金按支付，雙方在簽訂合同時(shí)乙方向甲方一次性付清首次租金，后續(xù)租金乙方必須在下一交租周期屆滿前壹個(gè)月一次性支付給甲方。每逾期一天，乙方則須按應(yīng)交租金1% /天的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付滯納金。

第四條履約保證金

為保證全面履行相關(guān)義務(wù)，乙方須在簽訂合同時(shí)向甲方繳納履約保證金￥______________元（金額大寫：人民幣_(tái)_____________元整）。合同期滿，乙方如無任何違約，且向甲方繳清全部相關(guān)費(fèi)用和處理好相關(guān)事宜后，甲方在半個(gè)月內(nèi)將履約保證金（無息）退還乙方。反之則不退還（如房屋主體等有損壞，由乙方承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用和修繕期間給甲方造成的損失，乙方應(yīng)向甲方移交完好房屋）。

第五條物業(yè)及相關(guān)費(fèi)用

，此費(fèi)用與房租一起繳于甲方。裝表的水、電、氣等按表計(jì)費(fèi)，不得偷竊，否則將以所產(chǎn)生的水、電費(fèi)和維護(hù)費(fèi)等，甲方按面積、使用情況分?jǐn)偨o乙方，乙方每月在甲方通知后的電等費(fèi)用，逾期每天按應(yīng)收費(fèi)的1%收取滯納金。

排氣等必須達(dá)標(biāo)，并實(shí)行門前“三包”。

第六條裝修及安全責(zé)任

1、乙方對(duì)租賃房屋的內(nèi)外裝修方案須事先報(bào)經(jīng)消防等主管部門及甲方審查同意，同時(shí)乙方應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)部門審核通過的施工圖及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行施工并注意安全。乙方的裝修材料必須符合消防和商場(chǎng)的規(guī)定及要求，因裝修和消防產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用以及引起的任何損失均由乙方負(fù)責(zé)。乙方及乙方的工作人員不得亂動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)所有的設(shè)施設(shè)備，若有損壞照價(jià)賠償或負(fù)責(zé)修復(fù)。

2、乙方在裝修和使用該房屋過程中，不得影響整幢物業(yè)的結(jié)構(gòu)和消防安全，凡因乙方裝飾裝修和使用該房屋造成整幢物業(yè)消防不符合規(guī)范的，乙方應(yīng)無條件負(fù)責(zé)恢復(fù)至消防規(guī)范要求，并通過消防等主管部門驗(yàn)收，由此產(chǎn)生的費(fèi)用以及給其他物業(yè)使用人造成的損失均由乙方負(fù)責(zé)。

，費(fèi)用乙方自理，并按規(guī)定向有關(guān)部門辦理申報(bào)審批手續(xù)后方可實(shí)施，否則由此產(chǎn)生的后果均由乙方承擔(dān)。乙方排污、排氣等必須達(dá)標(biāo)，并實(shí)行門前“三包”。因乙方違約導(dǎo)致提前解除合同的，其裝修不得拆除或損壞（非附著于租賃房屋的、可移動(dòng)的裝飾裝修及其它設(shè)施可以自行處理），應(yīng)保證原樣交與甲方，乙方不得要求甲方支付乙方因租賃該房屋而產(chǎn)生的裝修費(fèi)和因經(jīng)營(yíng)需要而自行購(gòu)臵、安裝的設(shè)施、設(shè)備等一切費(fèi)用。（注：其他商家的管道若要經(jīng)過乙方的租賃區(qū)域，鄰里之間必須相互配合，互相協(xié)調(diào)。）

4、乙方在裝修的過程中不得影響其他商家的正常經(jīng)營(yíng)，噪音大的裝修必須錯(cuò)開經(jīng)營(yíng)時(shí)間。

位臵合理而定，乙方須按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)并交納相關(guān)費(fèi)用。

第七條房屋的修繕責(zé)任

1、甲方按合同約定期限向乙方以現(xiàn)狀移交房屋。若其主體損壞由甲方負(fù)責(zé)維修。若房屋出現(xiàn)除主體之外的自然損壞或其它需要進(jìn)行修繕的情形時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)維修。乙方應(yīng)愛護(hù)并合理使用所租賃房屋及其附屬設(shè)施。因乙方過錯(cuò)造成房屋或設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)修復(fù)或給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

改善和增設(shè)的其它物體，甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)，也不承擔(dān)由此引發(fā)的后果。

第八條甲方的權(quán)利、義務(wù)

1、甲方有權(quán)按合同約定向乙方收取租金及其他相關(guān)費(fèi)用，逾期甲方有權(quán)停止提供水電等。

設(shè)備的維護(hù)情況。

3、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方在該房屋范圍內(nèi)的廣告使用。

4、甲方有義務(wù)向乙方交付安全的房屋。

第九條乙方的權(quán)利、義務(wù)

，在本合同規(guī)定范圍內(nèi)的正常經(jīng)營(yíng)不受干涉。

，合法經(jīng)營(yíng)。如有違法、違規(guī)行為，經(jīng)通知后應(yīng)及時(shí)整改，并由乙方承擔(dān)由此造成的責(zé)任、后果。若有損壞甲方的名譽(yù)，甲方有權(quán)追究乙方的賠償責(zé)任。

均屬于公共通道，乙方不能私自占用，如因乙方不自覺遵守而引發(fā)的一切后果均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

工作，因乙方責(zé)任引發(fā)的失火、失竊等安全事故由乙方負(fù)責(zé)，由此造成的損失由乙方承擔(dān)。屬于乙方之財(cái)產(chǎn)，乙方應(yīng)自行辦理火險(xiǎn)、盜險(xiǎn)及員工意外險(xiǎn)等，乙方還應(yīng)投保公共意外責(zé)任險(xiǎn)及其它與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的附加險(xiǎn)種。如因乙方未投保或投保額不足造成的所有損失均由乙方負(fù)全責(zé)。

公共設(shè)施、設(shè)備的檢修工作，不得妨礙甲方和物管公司的檢查和施工，更不得以此作為不繳、少繳或拖欠各項(xiàng)費(fèi)用的理由。

6、在租賃期限內(nèi)，乙方發(fā)生的所有糾紛和一切事故責(zé)任均與甲方無關(guān)，由乙方自行承擔(dān)。

第十條特別約定

，并搬走所有可挪動(dòng)財(cái)物，清理現(xiàn)場(chǎng)垃圾，否則視為自愿放棄，甲方有權(quán)自行處理，且不在退還乙方繳納的履約保證金。

給第三方，須事先征得甲方的書面同意或與甲方重新簽訂合同，否則甲方不予認(rèn)可。

乙雙方應(yīng)對(duì)本合同條款及相關(guān)內(nèi)容保密，任何一方均不得向除國(guó)家行政機(jī)關(guān)或房屋主管部門之外的第三方透露，否則，違約方除賠償守約方損失外，還須向守約方另行支付叁個(gè)月的房屋租金作為補(bǔ)償。

第十一條違約情形及違約責(zé)任

水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，視為違約。甲方有權(quán)終止合同，收回房屋，另行安排，且不再退還乙方繳納的履約保證金和已繳未履期租金。乙方不得要求甲方賠償任何損失。

。若乙方未向甲方結(jié)清全部相關(guān)費(fèi)用，乙方不得搬離房屋內(nèi)任何設(shè)施、設(shè)備及物品，并將用于折抵乙方所欠甲方相關(guān)費(fèi)用，乙方不得要求甲方賠償任何費(fèi)用。

乙任何一方非因不可抗力因素而不全面履行本合同的，即視為違約，違約方須按年租金20%的比例賠付給守約方。

第十二條合同的解除與終止

乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同：

乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

（征收的。

（滅失而致使乙方無法正常使用或危及乙方安全的。

3、甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方面解除本合同：

（1）不履行約定修繕房屋義務(wù)，致使乙方無法正常使用該房屋的。

（2）交付的房屋危及乙方安全的。

4、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方面解除本合同，并收回該房屋，且不再退還乙方繳納的履約保證金和已繳未履期租金。

（滯納金或水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用達(dá)15日以上的。

（2）擅自改變所租賃房屋用途的。

（拆改或損壞房屋主體等結(jié)構(gòu)的。

（4）擅自將該房屋轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給第三方的。

（違禁品或進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的。

（6）不全面履行本合同的。

第十三條未盡事宜

本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向甲方所在地人民法院起訴。

第十四條合同的生效

本合同自甲、乙雙方簽字或蓋章，且乙方向甲方全額交納履約保證金和首次租金后生效。本合同共六頁，一式三份，甲方二份、乙方一份，具有同等法律效力。

甲方：______________

乙方：______________

聯(lián)系電話：______________

聯(lián)系電話：______________

______________年______________月______________日

______________年______________月______________日

?8?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

前言

考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。

本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。

本項(xiàng)目前期通過商鋪銷售來造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過營(yíng)銷造勢(shì)來形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況：

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析：

優(yōu)勢(shì)分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬；

2）配套優(yōu)勢(shì)

周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

3）交通優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，

劣勢(shì)分析：

消費(fèi)群劣勢(shì)

高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；

機(jī)會(huì)分析：

1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)

高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷造勢(shì)；

【述職報(bào)告之家YS575.coM】老司機(jī)選:
• 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃主管工作總結(jié)?|?教學(xué)計(jì)劃?|?色彩教學(xué)計(jì)劃?|?體育教學(xué)計(jì)劃?|?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃?|?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

2）稀缺性

本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；

3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）

對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

?9?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

①時(shí)尚新的都市，心的港灣時(shí)尚向夢(mèng)想生活自由飛翔

②綠色鮮氧生活，健康一生無須跋山涉水，綠色就在家中

③財(cái)富至商至尚，潛“利”無限居住創(chuàng)富給你想象不到的驚喜

④極智之選，無可替代給財(cái)富升值，取決于對(duì)未來前景的運(yùn)籌帷幄。

⑤鋪鋪生財(cái)，睿智投資投資改變未來，下一代的明天從您今天的投資已經(jīng)開始

⑥品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，巨細(xì)無遺豪華的公共部分裝修只是我們服務(wù)的開始

⑦空間靈性設(shè)計(jì)，自由拆分我的空間我作主

⑧生活彰顯魅力，體驗(yàn)尊榮生活的品質(zhì)，源于自我價(jià)值的升華

⑨購(gòu)物隨心所欲，方便到家某商圈？某商圈？你的商圈？我的商圈。

?10?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

一、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積 17093m2,由兩 棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬;

2) 配套優(yōu)勢(shì) 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

3) 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大， 劣勢(shì)分析：

1) 消費(fèi)群劣勢(shì) 高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵; 機(jī)會(huì)分析：

1) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)， 通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體， 從而為營(yíng)銷 造勢(shì);

2) 稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);

3) 隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi)) 對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采 用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：

1) 潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推 出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;

4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位

2) 投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”

4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從 而達(dá)到雙贏的目的。 項(xiàng)目“USP”的提煉 通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時(shí)尚性(外觀設(shè)計(jì)的前瞻性) ② 舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項(xiàng)目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)

四、項(xiàng)目推廣思路 總的思路： 以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。 具體的推廣思路：

1) 商鋪 對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見推廣策略) 對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行(操作方法見推廣策略)

2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五 中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過商鋪的營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念： 將周邊的教育文化同本案聯(lián)合， 通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)， 并深層次挖掘鎮(zhèn)江的 歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

1、案名設(shè)計(jì) 紫金花園過于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色; 建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì);如國(guó)嘉華庭等 以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。

3、景觀園林設(shè)計(jì)建議 整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行設(shè)計(jì)， 并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 對(duì)于小區(qū)可以 通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。 建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

4、建筑外觀建議 本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣 質(zhì)。

5、物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性， 物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性， 因而對(duì)于物業(yè)管理我司 在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。

(一)商鋪推廣策略 一、 商鋪功能策劃：

1) 對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn) 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。

2) 對(duì)于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲 娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營(yíng)銷予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)， 時(shí)尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、 化妝品、時(shí)裝包等) 二、 定價(jià)原則： 針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控; 針對(duì)于大西路商鋪：

1)如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;

2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免 了死角的產(chǎn)生;并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無裨益。

1)“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人 份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效 果的方法。

2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推 出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

3) “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單 位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。

4)消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限 時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。 四、 行銷推廣策略：

1、 通過關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營(yíng)銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去， 吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽 談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。

2、 先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3、 以賣為主，以租為輔 對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清 則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。

?11?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

成功案例——江南新地商業(yè)街

◆ 項(xiàng)目概況

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)A出入口。項(xiàng)目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號(hào)線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長(zhǎng)520米，建筑面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，過百個(gè)停車位。? 項(xiàng)目定位

針對(duì)江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對(duì)象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場(chǎng)所。江南新地商業(yè)街針對(duì)消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食、娛樂、購(gòu)物于一體的消費(fèi)空間，滿足消費(fèi)者對(duì)需求，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。

◆ 經(jīng)營(yíng)成績(jī)

自從廣州江南新地2009年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達(dá)到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米！給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，創(chuàng)造了廣州乃至國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)奇跡。

◆ 項(xiàng)目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，與項(xiàng)目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時(shí)尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)是分不開的。

針對(duì)消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業(yè)持有者堅(jiān)持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。

? 活動(dòng)方案

一、開業(yè)盛典

活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開業(yè)造勢(shì)，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。活動(dòng)主題：開業(yè)盛典 活動(dòng)時(shí)間：2009年4月29日 活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng) 活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演

活動(dòng)亮點(diǎn)：邀請(qǐng)海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、TVB當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺(tái)著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持 活動(dòng)內(nèi)容：

1，啟動(dòng)儀式（上午）1)迎賓 2)領(lǐng)導(dǎo)致辭

3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚同水注入鏤空透明江南新地Logo中。4)舞臺(tái)表演 A、明星演唱

B、明星與現(xiàn)場(chǎng)觀眾互動(dòng) C、運(yùn)動(dòng)服裝秀 D、女子LED鼓樂表演 E、街舞—雙截棍 F、休閑服裝秀 G、魔術(shù) H、眼鏡秀

I、品牌棒！約翰表演飛面團(tuán) J、數(shù)碼產(chǎn)品秀 K、熱舞

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員 活動(dòng)宣傳：

1，地鐵廣告（地鐵二號(hào)線）

市二宮站

公元前站

列車車廂內(nèi)

江南西站

2，報(bào)紙廣告

全版面宣傳

3，電臺(tái)廣告（略）

4，公車廣告（略）

小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

二、電玩比賽活動(dòng)

活動(dòng)目的：時(shí)下許多年輕人對(duì)電玩的著迷程度可用瘋狂形容。無論是地鐵里、公交上，總少不了帶上psp的潮人。與此同時(shí)，隨著電玩游戲的日漸普及，漫長(zhǎng)暑假，許多家長(zhǎng)都愿意抽時(shí)間陪子女一齊玩電子游戲。因此，這“年輕人”與“一家大小”將是我們這次活動(dòng)的主要受眾。把游戲和消費(fèi)結(jié)合，是一個(gè)新的構(gòu)思。活動(dòng)主題：瘋狂游戲，樂購(gòu)Sunday 活動(dòng)時(shí)間：2009年8月

8、9，15、16日 活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地商業(yè)街小舞臺(tái) 活動(dòng)形式：電玩比賽 活動(dòng)規(guī)模：約2500人 活動(dòng)內(nèi)容：

1，A、實(shí)況足球 游戲平臺(tái)：ps3 游戲機(jī)：兩臺(tái)

游戲設(shè)置：足球游戲設(shè)置雙打，每場(chǎng)比賽5分鐘；

比賽方式：凡在江南新地任一家商鋪購(gòu)物即可參加比賽，采取梯級(jí)淘汰賽的方式，每場(chǎng)比賽獲勝的選手均可獲贈(zèng)禮品一份，等級(jí)越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺(tái)。比賽分別為：海選賽，八強(qiáng)賽，四強(qiáng)賽，半決賽，總決賽。現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人：主持及裁判 B、賽車 游戲平臺(tái)：Xbox 游戲機(jī)：兩臺(tái) 游戲設(shè)置：賽車游戲設(shè)置雙人模式，同一賽道賽兩圈，最快者為勝。如單獨(dú)游戲，參賽者需面對(duì)指定的球隊(duì)或指定的賽道。

備注：兩個(gè)游戲約消耗限時(shí)3—4分鐘，包含選隊(duì)、選人，選車、選賽道。比賽方式：凡在江南新地任一家商鋪購(gòu)物即可參加比賽，采取梯級(jí)淘汰賽的方式，每場(chǎng)比賽獲勝的選手均可獲贈(zèng)禮品一份，等級(jí)越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺(tái)。比賽分別為：海選賽，八強(qiáng)賽，四強(qiáng)賽，半決賽，總決賽。現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人：主持及裁判

C、運(yùn)動(dòng)游戲 游戲平臺(tái)：wii 游戲機(jī)：兩臺(tái)

游戲設(shè)置：乒乓球?qū)Υ颍W(wǎng)球?qū)Υ颉?/p>

游戲方式：憑購(gòu)物小票即可參加游戲，每張小票可玩一次。目標(biāo)人群：小孩、家庭

活動(dòng)宣傳：

1）宣傳單張，在地鐵、各出入口上、場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)的派發(fā)； 2）報(bào)紙廣告；

3）商場(chǎng)內(nèi)的廣告海報(bào)以及場(chǎng)外的廣告屏幕上宣傳； 4）江南新地店鋪的收銀臺(tái)前粘貼活動(dòng)海報(bào)。宣傳文案：

你是，綠茵場(chǎng)上神乎其技的足球大帝 你是，賽車場(chǎng)上駕馭跑車的賽車之魂 你是，紅土賽場(chǎng)屹立不倒的網(wǎng)球天王 如果你是，充滿著激昂斗志的勇士 如果你是，涌動(dòng)著無限激情的主宰 參加我們的游戲盛宴，挑戰(zhàn)你的游戲極限 等待屬于你的游戲王寶座 最高可獲價(jià)值3000元的潮流禮品包

廣告設(shè)計(jì)（略）

小結(jié)：活動(dòng)吸引了大量的游戲愛好者與家庭，現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，一次次把江南新地商業(yè)街引爆。活動(dòng)跨度近一個(gè)月，達(dá)到了預(yù)期的效果，當(dāng)月業(yè)績(jī)比前一個(gè)月提高了近50%。（圖為游戲比賽的一角）

三，圣誕活動(dòng) 活動(dòng)目的：圣誕節(jié) 活動(dòng)主題：

活動(dòng)時(shí)間：2009年12月15-25日 活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地商業(yè)街小舞臺(tái) 活動(dòng)形式：抽獎(jiǎng)，角色扮演

活動(dòng)亮點(diǎn)：圣誕老人和性感的圣誕女郎在江南新地出沒，隨時(shí)都可能出現(xiàn)在你的身邊為你送去一份神秘的禮物。活動(dòng)內(nèi)容：

1，抽獎(jiǎng)活動(dòng)。消費(fèi)滿指定金額的顧客，憑銷售小票到工作臺(tái)前登記并在銷售小票背面寫上自己的相關(guān)信息，然后把銷售小票投到抽獎(jiǎng)箱中，接著工作人員按照其消費(fèi)區(qū)域，指導(dǎo)顧客在相應(yīng)的大禮袋中抽取一只襪子。取出襪子中的禮品編號(hào)后，交給工作人員，由工作人員按照編號(hào)為顧客兌獎(jiǎng)。圣誕節(jié)當(dāng)天，圣誕老人將會(huì)在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)抽出1000元現(xiàn)金券的大獎(jiǎng)得主，當(dāng)天在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的顧客才有資格參與大獎(jiǎng)的抽獎(jiǎng)，不在現(xiàn)場(chǎng)的當(dāng)棄權(quán)處理。

2，神秘禮物大派送。圣誕老人在活動(dòng)期間，會(huì)在不同的時(shí)段出現(xiàn)在商場(chǎng)的不同地方，同時(shí)會(huì)給當(dāng)天遇到圣誕老人的情侶或小朋友送去一份神秘的圣誕禮物，除此之外還會(huì)熱情的與其合影。活動(dòng)宣傳：

1，宣傳單張，由性感的圣誕女郎在地鐵、各出入口上、場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)的派發(fā)； 2，報(bào)紙廣告；

3，商場(chǎng)內(nèi)的廣告海報(bào)以及場(chǎng)外的廣告屏幕上宣傳； 4，江南新地店鋪的收銀臺(tái)前粘貼活動(dòng)海報(bào)； 5，商場(chǎng)內(nèi)滾動(dòng)播放圣誕音樂； 6，圣誕氣氛的布置。

廣告設(shè)計(jì)（略）

小結(jié)：商場(chǎng)內(nèi)營(yíng)造了濃濃的圣誕氣氛，既給顧客提供了節(jié)日留影的場(chǎng)合，也使商場(chǎng)的良好口碑起到了口口相傳。

?12?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

基于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)公司采取了輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩類運(yùn)作模式，重資產(chǎn)以租售并舉為主要表現(xiàn)形式，輕資產(chǎn)則以資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力獲取收益。

寶龍和萬達(dá)均采取“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式。作為大陸“租售并舉”的典型，寶龍和萬達(dá)均采取“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，利用地產(chǎn)發(fā)展的上升期，通過物業(yè)銷售沉淀資產(chǎn)，平滑未來行業(yè)周期性波動(dòng)，控制風(fēng)險(xiǎn)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)，受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對(duì)早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條快速發(fā)展之路。

恒隆地產(chǎn)順周期擴(kuò)張持有物業(yè)，逆周期投資開發(fā)住宅，等待行業(yè)轉(zhuǎn)好時(shí)出售套利，其“租售并舉”模式的成功來自于雄厚的資金實(shí)力，良好的融資能力。在投資商業(yè)物業(yè)方面，恒隆采取保守策略，在租金已確定上升趨勢(shì)時(shí)才出手買地，商業(yè)物業(yè)出租形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，為公司在最佳時(shí)間投資開發(fā)物業(yè)套利提供保障。 而新鴻基“租售并舉”模式的成功，更多的來自于其財(cái)務(wù)的穩(wěn)健以及在轉(zhuǎn)型前期的耐心探索和轉(zhuǎn)型期的理性選擇，新鴻基前期以開發(fā)物業(yè)為主，上世紀(jì)70年代后期借助地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，逐步轉(zhuǎn)型向租售并舉模式，并在投資物業(yè)及套利開發(fā)方面都采取了順周期的策略。模式總結(jié)：轉(zhuǎn)型前期，以開發(fā)物業(yè)為主，以20%-30%的金融資源嘗試性參與投資物業(yè)，轉(zhuǎn)型用了的時(shí)間準(zhǔn)備;集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)，集中拓展投資物業(yè);通過物業(yè)結(jié)構(gòu)的均衡配置實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和收益結(jié)構(gòu)的均衡，從而提升企業(yè)對(duì)抗低谷沖擊的能力。

河南百慧園置業(yè)有限公司是一家以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)，公司位于河南省鄭州市金水區(qū)。公司項(xiàng)目上蔡·百慧園廣場(chǎng)一期工程建筑面積46000平方米，三棟建筑呈“品”字形排列，中央廣場(chǎng)達(dá)2900㎡。南北呼應(yīng)的1#2#樓均為12層對(duì)稱的歐式風(fēng)格建筑，負(fù)一層為停車場(chǎng)， 1-3層為裙樓底商，營(yíng)業(yè)面積9288平方米;4-12樓為公寓、寫字樓部分，辦公面積14000平方米，滿足企業(yè)高品質(zhì)辦公需求，已有部分商家簽定入駐意向協(xié)議。一期項(xiàng)目3號(hào)樓，4層16000㎡框架結(jié)構(gòu)是上蔡縣最大的單棟商業(yè)綜合體。規(guī)劃340個(gè)停車位能夠滿足所有辦公、購(gòu)物者的停車需求。完善的商業(yè)配套設(shè)施，安全的監(jiān)控防護(hù)系統(tǒng)，貼心的物業(yè)管理服務(wù)，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理為百慧園廣場(chǎng)的迅速崛起保駕護(hù)航。

上蔡百慧園廣場(chǎng)是集甲級(jí)寫字樓、生活超市、通訊家電、家居家私、商務(wù)酒店、精品百貨、餐飲娛樂、臻品住宅為一身的大型城合體。現(xiàn)火熱招商中，歡迎廣大客商前來招商洽談。

?13?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

1、城中坊——城市中心，品味精致。

2、高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善身心舒泰坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人。

3、關(guān)山春曉——城市文脈，原生生活。

4、情尋世外歐意地，逍遙千色星月天且歌往來八方間。

5、家之極致專注品位，用心建筑。

6、天上人間——天上人間，風(fēng)景人家。

7、大洋彼岸假日群島——唯我山路十八彎。

8、御松園——房地產(chǎn)廣告語。

9、十分男女——我和我私奔。

10、耀江麗景灣——悠然小鎮(zhèn)，悠閑生活；那里的花園沒有四季。

?14?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標(biāo)鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價(jià)值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00～800元/平方米?月，現(xiàn)在已增長(zhǎng)到600～1200元/平方米?月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過1倍。

專家點(diǎn)評(píng)：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因?yàn)槟甏木眠h(yuǎn)而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對(duì)春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場(chǎng)功能定位日益完善；第三，因?yàn)槠浣倌甑纳虡I(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場(chǎng)，所帶來的差異化經(jīng)營(yíng)更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達(dá)。

但因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤(rùn)日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價(jià)值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

?15?商業(yè)地產(chǎn)拍攝教學(xué)計(jì)劃

1）、設(shè)備、器材

2）、通道、公共區(qū)間設(shè)施

3）、廣告、展覽位

4）、庫(kù)房、辦公

C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

（2）、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)

A、合同體系

1）、自營(yíng)部分?

采購(gòu)框架合同，采購(gòu)條件?

代銷合同?

供應(yīng)商文件管理?

批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

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