地產(chǎn)策劃方案（經(jīng)典十一篇）

發(fā)表時(shí)間：2023-11-14

地產(chǎn)策劃方案（經(jīng)典十一篇）。

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

一、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在**省文化廳和**市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨**省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級。**深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是**市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在**兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的.圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布**、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

一、活動(dòng)目的

1、促進(jìn)開盤成交客戶合同簽訂;

2、提升開盤售樓部現(xiàn)場人氣;

3、促進(jìn)項(xiàng)目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。

二、活動(dòng)時(shí)間

20xx年9月份(具體時(shí)間待定)

三、活動(dòng)地點(diǎn)

凱悅城售樓中心

四、活動(dòng)前準(zhǔn)備

1、置業(yè)顧問電話邀約時(shí)間：20xx年9月份

2、電器的購買

時(shí)間：20xx年8月30日

3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初

4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場布置到位

時(shí)間：開盤前一天

五、活動(dòng)內(nèi)容

邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對本次活動(dòng)類容進(jìn)行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：

一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)

二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))

3000x2臺(tái)=6000元 1500x4臺(tái)=6000元 1000元x6臺(tái)=6000元 600元x10臺(tái)=6000元

100元x90臺(tái)=9000元

費(fèi)用預(yù)估：33000元

三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名) 四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)

五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)

六、活動(dòng)流程

新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后領(lǐng)取獎(jiǎng)品——銷售讓客戶從后門離開。

(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)

七、活動(dòng)費(fèi)用

1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張

抽獎(jiǎng)箱：1個(gè) 費(fèi)用： 100元

2、聘請婚慶公司費(fèi)用： 2500元

3、水果糕點(diǎn)費(fèi)用：1000元

4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場布置費(fèi)用：費(fèi)用： 500元

5、小禮品購置費(fèi)：毛絨玩具等 20xx元

6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用： 900元

7、家電費(fèi)用：33000元

策劃部

XX年8月22日

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

所謂的房地產(chǎn)策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的看點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營銷計(jì)劃。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營銷方案。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。發(fā)展商原營銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常詳細(xì)，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項(xiàng)目的市場分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深滲入滲出市場，針對該項(xiàng)目入行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項(xiàng)目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的熟悉。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析房地產(chǎn)市場總體概述;區(qū)域競爭性樓盤分析;樓盤的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況;市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

(三)市場機(jī)會(huì)與問題分析。

所謂的營銷實(shí)施方案，就是對市場機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會(huì)，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對項(xiàng)目目前營銷現(xiàn)狀入行問題分析，一般營銷中存在的詳細(xì)問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;樓盤價(jià)格定位不當(dāng);目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場;銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會(huì)。

(四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。

(五)營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為入入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿足的包裝策略。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;銷售當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境;周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;樓盤自身的客看條件;銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

(1)、原則服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。

(2)、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B入滲出。

(4)、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢;注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn);強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。

(5)、賣點(diǎn)整合項(xiàng)目適合炒作的概念。樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(滲透伙期)。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。

5、具體行動(dòng)方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)詳細(xì)行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。

六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。

這一部分記載的是整體營銷方案推入過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定.

房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案方法

1.邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì)：

這是很常見的形式，“簡單暴力”，利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的'人氣，來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì)存在資金花費(fèi)相對過高，時(shí)間限制性較大，極度依賴明星的檔期時(shí)間來舉行活動(dòng)。

2.舉行各類現(xiàn)場表演活動(dòng)：

如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類娛樂節(jié)目。以喜慶，歡樂的形式來達(dá)到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性，宣傳效果不明顯。

3.舉辦相關(guān)性的展會(huì)：

在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展，車展等，這種方法相關(guān)性大，買房買車買家具一條龍，為購房者省時(shí)省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤的形式有什么區(qū)別呢？

4.利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營銷”：

此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數(shù)人手中。

5.利用節(jié)日做文章：

比如“濃情圣誕嘉年華” 通過節(jié)日來策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對較少，過節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢。

6.舉辦各種比賽：

籃球賽，足球賽，輪滑賽，書畫賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動(dòng)，此種方法極具體驗(yàn)性，參與性高，資金花費(fèi)相對較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。

7.酒會(huì)，派對，焰火晚會(huì)等形式：

以輕松，不拘謹(jǐn)?shù)暮椭C氣氛達(dá)到宣傳效果，針對性強(qiáng)，易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限。也由于針對性強(qiáng)所以覆蓋面稍低。

8.對于展會(huì)還有很多商家流行的恐龍展

此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運(yùn)用，因?yàn)樗休^多的優(yōu)點(diǎn)。它兼具游樂場，動(dòng)物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識(shí)性，趣味性；目標(biāo)群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂；影響范圍廣，互動(dòng)性也較強(qiáng)，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等；時(shí)間不局限于節(jié)日，可隨房地產(chǎn)廠商自由選定；活動(dòng)舉行周期較長，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長短，宣傳效果顯著；維護(hù)簡單，可操作性高，只需恐龍展商家（如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司）進(jìn)行短期的安裝，拆除工作。

以上列舉幾種，還有更多的方法小編就不一一介紹了。總之，它們都能為房地產(chǎn)的推介活動(dòng)起到很好的幫襯作用，以起到很好的宣傳效果。提升房地產(chǎn)品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售成交量。

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一、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在XX省文化廳和XX市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨XX省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級。XX深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是XX市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在XX兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布XX、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

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第一部分：市場調(diào)研

項(xiàng)目背景：XX房價(jià)目前在全國省會(huì)城市排名處于倒數(shù)的位置，XX因而被評最具投資價(jià)值地區(qū)，20xx年XX的房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)走上漲通道，輕松沖過5000元大關(guān)，直逼6000元大關(guān)。20xx年XX市商品房銷售均價(jià)達(dá)到了每平方米4910元，比20xx年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20xx年均價(jià)達(dá)每平方米4580元，比20xx年上漲586元，漲幅達(dá)14.6%。20xx年，XX市商住房銷售價(jià)格肯定還會(huì)上漲，漲幅不會(huì)低于6%。至于何時(shí)能突破6000元大關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察。國家將會(huì)進(jìn)一步加大對房產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不冷不熱的狀態(tài)。過冷或者過熱，對經(jīng)濟(jì)都會(huì)有不利影響。XX是全國交通、地理、商業(yè)的中心城市，基礎(chǔ)價(jià)值優(yōu)越，近兩年鄭東新區(qū)的崛起和“鄭西新城”的建設(shè)，將使XX的房地產(chǎn)行業(yè)在今后更具投資價(jià)值。

第二部分：項(xiàng)目定位

項(xiàng)目名稱：西城苑

項(xiàng)目前景：“十年河?xùn)|，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用于XX東城和西城的發(fā)展。過去十年，xx將近乎執(zhí)拗地向東發(fā)展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區(qū)顯得有些落寞。但在20xx年，這種格局將被打破。加快建設(shè)XX都市區(qū)，讓XX西城迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。

項(xiàng)目簡介：鄭商地產(chǎn)公司承接的西城苑項(xiàng)目，地處XX市高新區(qū)，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)，連霍高速擦身而過。優(yōu)越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關(guān)注。

項(xiàng)目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶2666戶，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有藍(lán)山風(fēng)情會(huì)所、社區(qū)活動(dòng)中心、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等，以及5層退臺(tái)式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯(lián)排別墅、院館級高層等物業(yè)形態(tài)。

項(xiàng)目競爭力分析：西城苑所處的高新區(qū)，匯集了4所河南省一流的大學(xué)：XX大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、XX輕工業(yè)學(xué)院。是國家級的一個(gè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。規(guī)劃面積70平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?0萬，是河南省、XX市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。

根據(jù)20xx年《XX高新城空間規(guī)劃》，XX高新區(qū)將在西四環(huán)以西新建一座“高新新城”，與現(xiàn)有建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區(qū)總面積將由現(xiàn)在的33平方公里，擴(kuò)大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產(chǎn)業(yè)、科技、創(chuàng)新、生態(tài)宜居為一體的XX高新城。

因此，將來高新區(qū)必定在人口和規(guī)模上增加一個(gè)層次，而住房的需求也讓西城苑這個(gè)項(xiàng)目充滿了無數(shù)的機(jī)遇。

第三部分：產(chǎn)品策略

產(chǎn)品定位：中原創(chuàng)新生態(tài)洋房大社區(qū)，打造湖景·休閑·綠色·生態(tài)、適宜人居的大盤，自然生態(tài)、和諧鄰里、健康生活方式。項(xiàng)目整體規(guī)劃堅(jiān)持生態(tài)主義設(shè)計(jì)原則，崇尚自然生態(tài)，倡導(dǎo)健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區(qū)中心的中庭湖心景觀。采用開放式大社區(qū)、大景觀，和分組團(tuán)私密性相結(jié)合的手法，形成五大組團(tuán)。既能營造環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧的大社區(qū)理念，通過多樣人行交通流線，合理布置活動(dòng)場地、休憩場地，又能保證各組團(tuán)私密性的管理。項(xiàng)目主推產(chǎn)品大套、中套、小套5層退臺(tái)式花園洋房，同時(shí)又在高層產(chǎn)品上采用創(chuàng)新的理念，推出空中花廊聯(lián)排小墅，院館級高層，加上風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園等配套建筑，營造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居住生活便捷的大社區(qū)。

低碳節(jié)能、綠色環(huán)保，從地產(chǎn)開始。

建筑節(jié)能減排已成為新地產(chǎn)時(shí)代的主題，節(jié)能住宅、綠色住宅、環(huán)保住宅已成為房地產(chǎn)市場的主流，其不僅囊括了節(jié)能材料的使用，并將節(jié)能技術(shù)應(yīng)用到住宅開發(fā)建設(shè)中。

價(jià)格定位：4800—12000元/平米

戶型規(guī)劃：

現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)情，外觀簡潔、線條分明、講究對稱，運(yùn)用色彩的自然過渡，營造舒適的視覺效果，出典雅、時(shí)尚、尊貴的建筑氣質(zhì)，富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。

戶型設(shè)計(jì)說明：

戶型設(shè)計(jì)從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮，營造健康生活，引入流行元素。如入戶花園、落地轉(zhuǎn)角窗、陽光房、空中露臺(tái)、一步式陽臺(tái)、空中庭院、奇偶錯(cuò)層等，帶來生活便利的同時(shí)，構(gòu)造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗(yàn)。

●私家花園

●下沉式復(fù)式

●陽光房

●開放式客廳+餐廳設(shè)計(jì)

●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀景視野

●保姆房

消費(fèi)者定位：

（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的高收入人群;

（2）有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的普通消費(fèi)者；

（3）對教育環(huán)境要求較高的消費(fèi)者；

（4）房地產(chǎn)投資人群；

第四部分：營銷策略

（1）媒體傳播：通過墻體、車身、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等宣傳房產(chǎn)項(xiàng)目，有利于提高項(xiàng)目在該地區(qū)的知名度，起到促銷的作用。

（2）折扣優(yōu)惠：通過給消費(fèi)者以一定的優(yōu)惠，以較小的代價(jià)拉開與周邊樓盤的價(jià)差，加快銷售速度，加快資金的回籠。

廣告語：新城市，新生活。

促銷方案：通過媒體傳播效應(yīng)來提高項(xiàng)目本身的知名度，然后舉辦一些公益項(xiàng)目或者文藝項(xiàng)目，吸引群眾來到這里了解該項(xiàng)目的各方面情況，再加上項(xiàng)目本身的一些促銷優(yōu)惠活動(dòng)，比如前30名客戶打幾折，或者送禮品什么的使消費(fèi)者心里感覺比較舒服實(shí)惠的方法，提高消費(fèi)者來這里買房的積極性，從而達(dá)到促銷的目的。

第五部分：結(jié)束語

綜合以上各項(xiàng)分析，西城苑項(xiàng)目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

(一)策劃目的

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

(三)市場機(jī)會(huì)與問題分析。

(四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

(五)營銷戰(zhàn)略

2、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

(2)、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B入滲出。

六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。

房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案方法

1.邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì)：

這是很常見的形式，“簡單暴力”，利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的人氣，來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì)存在資金花費(fèi)相對過高，時(shí)間限制性較大，極度依賴明星的檔期時(shí)間來舉行活動(dòng)。

2.舉行各類現(xiàn)場表演活動(dòng)：

3.舉辦相關(guān)性的展會(huì)：

4.利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營銷”：

5.利用節(jié)日做文章：

6.舉辦各種比賽：

7.酒會(huì)，派對，焰火晚會(huì)等形式：

8.對于展會(huì)還有很多商家流行的恐龍展

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

在元旦佳節(jié)，各個(gè)行業(yè)都在想辦法刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，那么房地產(chǎn)行業(yè)怎么去做活動(dòng)策劃呢?下面請看策劃書網(wǎng)編輯為你整理的地產(chǎn)元旦活動(dòng)策劃方案，歡迎閱讀，僅供參考，更多詳細(xì)內(nèi)容請點(diǎn)擊策劃書網(wǎng)查看。

地產(chǎn)元旦活動(dòng)策劃方案(一)

一、市場分析(略)

通過舉辦一次元旦文藝晚會(huì)，擴(kuò)大xx影響，樹立xx形象，宣傳xx樓盤優(yōu)勢。利用進(jìn)行元旦樓盤促銷活動(dòng)。并通過晚會(huì)加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的交流，溝通，建立一個(gè)完善，和睦，祥和的全國示范小區(qū)

二、宣傳活動(dòng)(由***負(fù)責(zé))

鑒于本次活動(dòng)范圍涉及xxx一二期工程的新老業(yè)主,，涵蓋了小區(qū)所有工作人員，故前期宣傳組織工作尤為重要。

1. 在小區(qū)設(shè)立宣傳欄,在宣傳欄內(nèi)張貼宣傳畫及海報(bào);

2. 在合適的地點(diǎn)設(shè)置展牌;

3. 在小區(qū)主要干道懸掛條幅;

4. 在超市街道派發(fā)傳單.

5. 在****上進(jìn)行宣傳;

三、活動(dòng)籌備

晚會(huì)將以“家園。交流”這一特殊層次的思維理念為主題。通過活動(dòng)展現(xiàn)xxx的風(fēng)格，加強(qiáng)一期工程、二期工程的居民之間的交流，和物業(yè)部門與業(yè)主之間的溝通。并溶親情、友情、愛情于一體。

整臺(tái)晚會(huì)將分三個(gè)部分：

(1)美好家園：用歌舞或帶有濃厚親情友情色彩的節(jié)目展現(xiàn)充滿生機(jī)與活力的美麗的南方家園、美麗的園林小區(qū)，還可配以帶有濃郁的民族風(fēng)情，展示昂揚(yáng)向上、蓬勃發(fā)展的全國示范小區(qū)――xxxx。(由張智鋒負(fù)責(zé))

(2)陽光旋律：用多種體裁、多種文藝形式反映全國示范單位的小區(qū)人民青春活潑、開拓創(chuàng)新、昂揚(yáng)向上，奮發(fā)有為的新面貌。(由成劍榮負(fù)責(zé))

(3)歌唱未來：歌唱祖國、家園、寄語美好的未來，憧憬燦爛的明天，可考慮采用美聲、民族唱法、大氣磅礴的舞蹈，或其它形式，內(nèi)容恢弘，壯闊，使整臺(tái)節(jié)目的思想內(nèi)容得到延續(xù)和升華。(由程漢強(qiáng)負(fù)責(zé))

本次活動(dòng)的籌備小組：

器材組：【負(fù)責(zé)晚會(huì)的各種音響，燈光設(shè)備的運(yùn)作】****組長，*****。

回復(fù)1：文藝晚會(huì)策劃書應(yīng)該怎么寫

機(jī)動(dòng)組：【負(fù)責(zé)各種器材與晚會(huì)物品的搬運(yùn)】郭展非(組長)趙xx 寧xx 伍xx 張xx 張xx,曾xx 李xx 李xx

后勤組：【負(fù)責(zé)各種后勤事務(wù)和晚會(huì)的各種指引工作】**組長

保衛(wèi)組：【負(fù)責(zé)晚會(huì)的保衛(wèi)工作】**組長)小區(qū)內(nèi)全體保安。

策劃組：【負(fù)責(zé)舞臺(tái)設(shè)計(jì)】***(組長)*****

表演組：【負(fù)責(zé)晚會(huì)的表演工作】***(組長)組員詳見節(jié)目表。

活動(dòng)贊助商(由蔡土新負(fù)責(zé)跟進(jìn))

本次活動(dòng)由xxxx主辦。由xxxxxxxxxx公司贊助.

四、工作具體安排

(一)、晚會(huì)場地安排(由程漢強(qiáng)負(fù)責(zé))

(1) 晚會(huì)在xxxx大禮堂舉行。

(2) 晚會(huì)12月31日晚上8：00準(zhǔn)時(shí)舉行。

(3) 舞臺(tái)布置由策劃組進(jìn)行指揮。由后勤組協(xié)助。在12月3日下午3：00前完成舞臺(tái)布置。

(4) 后臺(tái)的的布置按表演組的要求由策劃組指揮進(jìn)行.

(5) 器材組要求在12月31日下午5：00完成器材的安裝與調(diào)校工作。

(二)、晚會(huì)節(jié)目安排(由***負(fù)責(zé))

(1) 已經(jīng)入選的節(jié)目于12月29號下午2：00到羅馬廣場進(jìn)行彩排。

(2) 各個(gè)節(jié)目的演員于12月31日下午6：00到管理處集中。領(lǐng)取節(jié)目表。

(3) 6：30在后臺(tái)進(jìn)行化妝。

(4) 8：00 開始表演。

(5) 晚會(huì)時(shí)間8：00-11：00

(6) 以上安排工作人員要在12月25日貼出通知.并將通知送到主要負(fù)責(zé)人手上.

(三)、清理工作安排(由****負(fù)責(zé))

本次活動(dòng)的清理工作由后勤組與機(jī)械組共同合作完成。負(fù)責(zé)晚會(huì)所有器材的安置，舞臺(tái)的拆遷。和會(huì)場垃圾的清理。

1、器材一定要從哪里拿就放回哪里，并做好登記。

2、舞臺(tái)拆遷可回收的物品要進(jìn)行歸類。

五、文藝晚會(huì)

晚會(huì)主持人: **

1、晚會(huì)開幕辭：(楊總經(jīng)理宣讀)

2、晚會(huì)開始：主持人賀新春賀詞，宣布晚會(huì)開始.

3、文藝匯演。

注：每3個(gè)節(jié)目穿插一次抽獎(jiǎng)活動(dòng)或小游戲。(購樓優(yōu)惠百佳購物現(xiàn)金卡，小禮物)

4、閉幕辭。(何經(jīng)理宣讀)

附:晚會(huì)節(jié)目節(jié)目表：

節(jié)目名稱表演者備注

第一章：美好家園

1 大合唱：

2 獨(dú)唱：

3 說唱：

4 舞蹈：

第二章：陽光旋律

5 小品：

6 武術(shù)表演：

7 獨(dú)唱：

8 民族舞蹈：天竺少女

9 鋼琴彈奏：

10 相聲

11 小組唱：

12 獨(dú)唱：東風(fēng)破 ***

13 服裝表演：陽光的旋律科貿(mào)學(xué)院學(xué)生

第三章：歌唱未來

14 獨(dú)唱：我的未來不是夢

15 獨(dú)唱：下一站天后

16 小品：明天的約定 ***

18 舞蹈: 舞動(dòng)的奇跡白云舞蹈團(tuán)

19 獨(dú)唱：明天會(huì)更好 ***

20 大合唱：同一首歌全體演員

六、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

附：“元旦文藝晚會(huì)”預(yù)算

宣傳費(fèi)用：海報(bào)和宣傳畫***元;傳單 ***元;條幅**元;攝像***元;

文藝匯演費(fèi)用：場地：***元音響：**元

道具：**元食宿：**元

獎(jiǎng)品、紀(jì)念品費(fèi)用：****元

組織費(fèi)用：***元

活動(dòng)費(fèi)(共20項(xiàng))：***元

其他不可預(yù)見費(fèi)用：**元

共計(jì)：**元

七、成效檢驗(yàn)(略)

由xxxxxxxx負(fù)責(zé)

注: 通過這個(gè)問卷(試用)可以了解這次活動(dòng)得宣傳活動(dòng)做的怎么樣.

地產(chǎn)元旦活動(dòng)策劃方案(二)

活動(dòng)主題：“大名城‘迎圣誕、慶元旦、購房抽大獎(jiǎng)”活動(dòng)目的：提高項(xiàng)目知名度與人氣、促進(jìn)樓盤銷售。活動(dòng)時(shí)間：12月10日——1月1日;

活動(dòng)規(guī)則：凡是在12月10日至1月1日期間購買大名城住宅或商業(yè)的客戶均可參與大名城迎新年聯(lián)歡抽大獎(jiǎng)活動(dòng)。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置方案：

送品牌電腦一臺(tái);二等獎(jiǎng)：2名，各贈(zèng)送25英寸名牌大彩電一臺(tái)(價(jià)值3000元/臺(tái));三等獎(jiǎng)：5名，各贈(zèng)送1.2P空調(diào)掛機(jī)一臺(tái)(價(jià)值1500元/臺(tái));紀(jì)念獎(jiǎng)：20名，各贈(zèng)送價(jià)值100元的小家電1獎(jiǎng)金總額：萬元;中獎(jiǎng)率：100%;抽獎(jiǎng)時(shí)間：11月29日;抽獎(jiǎng)地點(diǎn)：大名城售樓處;

抽獎(jiǎng)活動(dòng)規(guī)則：在11月11日將在活動(dòng)期間購房的`業(yè)主邀請到大秦華府售樓處，按照購房的先后順序由業(yè)主自行抽取。為了體現(xiàn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)的公平、公證、權(quán)威性，將邀請公證處人員進(jìn)行現(xiàn)場公證;在抽獎(jiǎng)結(jié)束后，公開剩余獎(jiǎng)項(xiàng)以示公證、透明!

活動(dòng)宣傳工作

活動(dòng)宣傳媒體：

1、報(bào)紙廣告：《***》、《***》;

2、短信群發(fā);

報(bào)紙廣告投放時(shí)間與數(shù)量：11月11日《***》一個(gè)整版;

11月12日《**》一個(gè)整版;11月19日《****》一個(gè)整版;11月26日《**》一個(gè)整版;11月30日《*****》一個(gè)整版;

短信群發(fā)目標(biāo)人群：1、****意向客戶;

2、***島三區(qū)市民;

短信群發(fā)時(shí)間與數(shù)量：11月12日、11月19日、11月30日群發(fā)三次，每次20萬條;

銷售現(xiàn)場：利用大型條幅與彩虹門進(jìn)行宣傳;

以舉辦“回饋業(yè)主，服務(wù)業(yè)主”為名的公開活動(dòng)，同時(shí)，帶出一些較有影響力的歌舞、文藝表演活動(dòng)，期望“充分利用現(xiàn)有的業(yè)主資源、以舊帶新”，再推出在價(jià)格、贈(zèng)送等方面較具吸引力的信息，吸引購房。策略建議

1、以“讓世界充滿活力——迎國慶系列活動(dòng)”為題材，以舊業(yè)主活動(dòng)的人氣，帶動(dòng)新買家的購房優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

2、系列活動(dòng)的策略及簡要計(jì)劃：

*計(jì)劃在10月1日這一天，邀請**花園的所有業(yè)主及其親友，***的目標(biāo)客戶，憑事先發(fā)出的邀謂票，參加在****現(xiàn)場舉辦的“讓世界充滿活力”活動(dòng)。

操作計(jì)劃：

○1、11月25日前，向業(yè)主贈(zèng)送活力****活動(dòng)邀請票，計(jì)劃每戶4張;

○2、在11月28日前，向部份目標(biāo)準(zhǔn)買家，贈(zèng)送活動(dòng)邀請票;

*連貫性促銷優(yōu)惠計(jì)劃;

◎從11月20至11月30日，前十名購房新業(yè)主，可獲贈(zèng)驚喜八五折優(yōu)惠;

◎11月1日至11月7日，前十名購房新業(yè)主，可獲贈(zèng)驚喜九折優(yōu)惠;

◎11月8日至11月31日，由**業(yè)主推薦成功的前十名購房新業(yè)主，新業(yè)主獲贈(zèng)價(jià)值2萬元的豪華廚、衛(wèi)裝修(或額外九七折購房優(yōu)惠)，舊業(yè)主獲贈(zèng)“免全年物業(yè)管理費(fèi)”

1、澳大利亞著名樂團(tuán)表演

2、“讓世界充滿活力”活力******系列活動(dòng)開幕式

3、《***》女主播**小姐與觀眾面對面

4、活力健身操表演

5、活力幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)

6、智趣開心游戲

7、“*****”前體育明星業(yè)主面對面

8、“****”趣味三人籃球賽(小組)

9、“精彩一刻”明星合影留念

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

一、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、市場分析

1）市場背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的`發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化（由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊）是一個(gè)不可阻擋的大趨勢。

2）產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。

中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格；

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前（至少要有鮮明的獨(dú)家特色），不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn)。

劣勢：

對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3）競爭對手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。

三、廣告戰(zhàn)略

1）廣告目標(biāo)

造市。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。

2）廣告對象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年；

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年；

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民；

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人；

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民；

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民；

樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民；

3）廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4）廣告創(chuàng)意

廣告主題：

（1）每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH 動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

（2）回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”

老公：“行，馬上帶你上。”

上了車，不過多久就到了。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！”

老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎？就到萊恩田園區(qū)。

5）廣告實(shí)施階段

第一期：試銷階段（三個(gè)月）

行為方式——新聞運(yùn)作、廣告、

時(shí)間——20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng)。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。

第二期：擴(kuò)銷階段（三個(gè)月）

行為方式——新聞、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。

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繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑。

合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月）

行為方式——新聞、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。

市場口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。

第四期：鞏固階段（三個(gè)月）

行為方式——營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。

對前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

(一)策劃目的

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的熟悉。它是為制定相應(yīng)的`營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

(三)市場機(jī)會(huì)與問題分析。

(四)營銷目標(biāo)

(五)營銷戰(zhàn)略

2、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

(2)、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B入滲出。

六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。

房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案方法

1.邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì)：

2.舉行各類現(xiàn)場表演活動(dòng)：

3.舉辦相關(guān)性的展會(huì)：

4.利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營銷”：

5.利用節(jié)日做文章：

6.舉辦各種比賽：

7.酒會(huì)，派對，焰火晚會(huì)等形式：

8.對于展會(huì)還有很多商家流行的恐龍展

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

一、活動(dòng)時(shí)間：

20xx年6月20日至9月28日

二、活動(dòng)地點(diǎn)：

鄭州市金水區(qū)銀河灣皇宮大酒店

三、活動(dòng)組織機(jī)構(gòu)：

顧問：耿濤

活動(dòng)總指揮：張龍

方案總執(zhí)行：王炳正、胡盼盼、李新彪、趙西燕、宋鵬

方案操作實(shí)施：各部門負(fù)責(zé)人

四、活動(dòng)背景：

以集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指示為指導(dǎo)，結(jié)合中國皇宮餐飲集團(tuán)旗下各店陸續(xù)舉辦的“皇宮海鮮美食節(jié)”的契機(jī)，現(xiàn)在正值本市食客搖首期盼的海鮮美食盛事的最佳時(shí)機(jī)，為把握當(dāng)前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應(yīng)達(dá)到海鮮美食節(jié)活動(dòng)的影響力，提升酒店的消費(fèi)檔次，拉高營業(yè)額，切實(shí)為酒店創(chuàng)造效益。

創(chuàng)立于20xx年10月的鄭州市金水區(qū)銀河灣皇宮大酒店，堅(jiān)持以“為鄭州市民爭光，為河南人民貢獻(xiàn)”為經(jīng)營理念，以弘揚(yáng)中國皇宮美食文化為已任;堅(jiān)持以獨(dú)具魅力的鮑翅燕和膠東海鮮為經(jīng)營特色，同時(shí)融入中國各地的經(jīng)典菜系，現(xiàn)在的鄭州皇宮大酒店可以說已深入人心，是鄭州市餐飲界的代名詞。皇宮大酒店“海鮮美食節(jié)”活動(dòng)即將舉行，我們擔(dān)負(fù)著為河南人民貢獻(xiàn)的責(zé)任和使命，一定要呈現(xiàn)給廣大市民一個(gè)滿意加驚喜的“海鮮美食節(jié)”。

五、活動(dòng)目的：

在酒店內(nèi)主要以展示膠東海鮮、大連海鮮及廣東海鮮美食文化為主，利用各種媒體宣傳力和公信力進(jìn)行本次活動(dòng)的互動(dòng)，把握當(dāng)前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應(yīng)達(dá)到海鮮美食節(jié)活動(dòng)的影響力，彰顯皇宮的品牌，提升酒店的消費(fèi)檔次，拉高營業(yè)額，切實(shí)為酒店創(chuàng)造效益。

六、活動(dòng)總主題：

海鮮生猛笑迎四方賓客，美食飄香喜逢八面親朋!

七、活動(dòng)分主題：

活動(dòng)分為兩個(gè)部分和兩個(gè)時(shí)段組成。

第一部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“天螺地殼、嘗轉(zhuǎn)--膠東”(膠東貝內(nèi)、殼內(nèi)海鮮為主打產(chǎn)品)

第二部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“參情擁鮑、情撒--大連”(大連海參、鮑魚等海鮮為主打產(chǎn)品)

第三部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“ ”(廣東高檔魚類等海鮮為主打產(chǎn)品)

八、廣告基調(diào)：

讓我們對美食的追求改變您的飲食習(xí)慣。

九、活動(dòng)方案：

活動(dòng)第一部分：

天螺地殼、嘗轉(zhuǎn)--膠東(xx月xx日---xx月xx日)

包房：品膠東珍寶、送美味海鮮

1、甄選膠東海域高檔貝殼及海螺類8種任君點(diǎn)用，送其他低檔螺類以此作為特色!(要求本地市場少有、制作方式考究美味)

膠東海鮮：

送(白灼基圍蝦、貝類大全、海底總動(dòng)員)任選一種菜品。

2、享受以上贈(zèng)品的同時(shí)返劵不變。

3、凡是預(yù)定包房的客人均可參與由鄭州皇宮大酒店所推出的“海鮮秒殺大動(dòng)活動(dòng)”

大廳：

1、活動(dòng)期間大廳原有的折酬賓活動(dòng)不變。

2、依據(jù)膠東海鮮的進(jìn)貨價(jià)格的高低每天推出6款特價(jià)螺類作為大廳的亮點(diǎn)(每桌限點(diǎn)2款、要求價(jià)格均在至元以內(nèi)/每斤(份量不限，海鮮菜品不打包)。

活動(dòng)第二部分

參情擁鮑、情撒--大連(xx月xx日---xx月xx日)

品大連海鮮、鏢幸運(yùn)大獎(jiǎng)

包房：

1、精選鮑魚、海膽、海參、海腸、赤貝、海星為特色、另外搭配本地海鮮市場內(nèi)其他特點(diǎn)海鮮(魚、蝦、蟹等)以此作為亮點(diǎn)(力求新奇特效果)如：(菜品名稱)

2、包房內(nèi)消費(fèi)：點(diǎn)主菜送(3種菜品名稱 )

任選一樣刺身加收20元加工費(fèi)，翅湯加收5元/位成本費(fèi))

3、為增添趣味性對每位來店的消費(fèi)的客人采取轉(zhuǎn)盤飛鏢“鏢獎(jiǎng)”每桌限一次，中獎(jiǎng)率百分之百內(nèi)容為海鮮品種，客房(種類)消費(fèi)劵等，品種按價(jià)格高低設(shè)置不同難度，投中當(dāng)堂兌現(xiàn)。(如客人買單后中獎(jiǎng)消費(fèi)需下次使用)

4、包房內(nèi)的返劵可同步操作。

大廳：

1、大廳原有的折不變。

2、根據(jù)大連海鮮進(jìn)貨不同設(shè)定6款作為特價(jià)建議價(jià) 至元以內(nèi)，(大連海鮮)限點(diǎn)兩款，(份量不限，海鮮菜品不打包)。

3、大廳消費(fèi)折后價(jià)滿888元均可參與鏢獎(jiǎng)活動(dòng)。(宴會(huì)以5桌一鏢為基數(shù))投中當(dāng)堂兌現(xiàn)。(如客人買單后中獎(jiǎng)，消費(fèi)劵需下次使用的消費(fèi)劵不參與鏢獎(jiǎng))

4、宴會(huì)滿10桌，每桌可任選2款特價(jià)海鮮，其它菜品不再予以折扣其它宴會(huì)優(yōu)惠項(xiàng)目可同時(shí)享受。

鮑翅燕特價(jià)繼續(xù)進(jìn)行：(6月xx日到6月xx日)

鮑翅燕特價(jià)新品：

十、店堂布置

1、整體要求：熱烈、喜慶、突出主題。

2、為了突出熱烈和喜慶、氣球和彩帶是必不可少。

3、外圍氣球拱門活動(dòng)之日起只剩擺放3天，烘托氣氛。

4、大堂內(nèi)彰顯主題設(shè)計(jì)，按沙盤性質(zhì)制作人工海灘和海水，并放置小型海魚!周圍插置小型椰子樹，人造沙灘上用刨木雕刻漁船和漁民，大海螺竟可能突出主題!大主題上增加倒計(jì)時(shí)告示表。

5、活動(dòng)之日為突出海鮮美食節(jié)氛圍一樓員工統(tǒng)一著裝“海島服”，一樓零點(diǎn)大廳和包房走道懸掛活動(dòng)宣傳條幅和宣傳海報(bào)(大廳6條、各樓層可用電梯口各1個(gè)海鮮宣傳架)

6、在海鮮池上掛飾垂掉裝飾品，增加其他觀賞性較強(qiáng)和好飼養(yǎng)存活的海鮮物種。(如魚類、海龜、海豹蛇、海鰻、大鯊魚等)

7、總臺(tái)前適當(dāng)位置準(zhǔn)備一個(gè)氣墊水池并試養(yǎng)多種小金魚，另外準(zhǔn)備一些魚缸，為回饋帶小孩或者需要養(yǎng)魚的客人，適當(dāng)進(jìn)行贈(zèng)送。(魚缸需付費(fèi)，每只魚缸10元，含小水草及一包魚料)

8、宣傳冊的設(shè)計(jì)精美。

十一、媒體宣傳

1、聯(lián)系本地電視臺(tái)、報(bào)子等媒體進(jìn)行3天的宣傳造勢活動(dòng)，搞好海鮮美食節(jié)的前期準(zhǔn)備工作。

2、聯(lián)系印刷商家印制1000至3000份“海鮮美食節(jié)”的宣傳頁，在附近散發(fā)。

3、廣告活動(dòng)前3天進(jìn)行倒計(jì)時(shí)內(nèi)容提醒。

十二、各部門主要工作安排(進(jìn)度)

(一)、接待部(負(fù)責(zé)人：宋鵬)

1、在活動(dòng)方案出臺(tái)后，組織員工學(xué)習(xí)活動(dòng)內(nèi)容，按方案認(rèn)真操做好此次美食節(jié);

2、6月2日之前完成店內(nèi)菜牌制作、印刷品、店堂POP、噴繪、特價(jià)桌牌等的設(shè)計(jì)制作;

3、認(rèn)真全面細(xì)致做好重點(diǎn)客戶的拜訪與活動(dòng)宣傳工作;

4、做好活動(dòng)的氣氛哄托，外圍汽球拱門及店堂內(nèi)的裝飾。

5、做好店內(nèi)的裝飾，主題的制作把關(guān)。

6、宣傳海報(bào)內(nèi)容。

(二)財(cái)務(wù)部(負(fù)責(zé)人：楊慧)

1、負(fù)責(zé)對美食節(jié)期間的毛利率，向總經(jīng)理提交報(bào)告、分析原因。

(三)采購部(負(fù)責(zé)人：尚延國)

1、協(xié)同廚房部做好海鮮市場價(jià)格的考察，協(xié)同倉庫做好調(diào)價(jià)。

2、對比濟(jì)南四個(gè)兄弟店海鮮價(jià)格，及時(shí)采購物美價(jià)廉的海鮮。

3、全力做好廚房海鮮申購原料的采購工作，全力保障廚房的需要。

(四)前廳部(負(fù)責(zé)人：趙西燕)

1、在活動(dòng)方案出臺(tái)后，組織員工學(xué)習(xí)一次活動(dòng)內(nèi)容，熟記活動(dòng)的每一項(xiàng)，能主動(dòng)提醒客人消費(fèi)情況，按方案認(rèn)真操做好此次美食節(jié);

2、6月5日之前，協(xié)助接待部做好海鮮美食節(jié)活動(dòng)廳與零點(diǎn)大廳裝飾的布置工作;

3、配合營銷部做好店內(nèi)、店外的廣告及POP的張貼工作;

4、各樓層在服務(wù)質(zhì)量上下苦功，將人性化服務(wù)，細(xì)節(jié)服務(wù)，微笑服務(wù)，親情服務(wù)，規(guī)范化服務(wù)做出一流水平，確保各項(xiàng)工作的有效順利進(jìn)行。

5、前廳大堂迎賓的站位，重點(diǎn)負(fù)責(zé)迎客與送客。

6、所有服務(wù)員必須在活動(dòng)期間重點(diǎn)做好海鮮類菜品的菜品介紹、魚頭酒服務(wù)，突出海鮮美食節(jié)的氛圍。

7、PA部要確保大理石地板的光亮，細(xì)化各區(qū)域的衛(wèi)生，彰顯酒店的堂煌與威嚴(yán)。

(五)廚房部(負(fù)責(zé)人：王炳正、胡盼盼、李新彪)

1、與財(cái)務(wù)部、采購部及倉庫配合做好“海鮮美食節(jié)”活動(dòng)期間的物品(原材料)的調(diào)價(jià)、核價(jià)采購，驗(yàn)收工作，確保活動(dòng)期間食品的質(zhì)量;

2、認(rèn)真扎實(shí)做好廚房的衛(wèi)生工作，以此保證活動(dòng)期間的食品衛(wèi)生與潔凈、讓廣大消費(fèi)者吃得放心;

3、在活動(dòng)期間一定要做好各類出品的工作，既要穩(wěn)定酒店特色招牌菜，又要對各類菜品進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，確保活動(dòng)期間出品的質(zhì)量;

4、廚房要確保活動(dòng)期間的上菜的速度;

5、確保海鮮及特價(jià)海鮮的貨源充足;

6、對原有海鮮做法的創(chuàng)新。

(六)保安部(負(fù)責(zé)人：柏德運(yùn))

1、負(fù)責(zé)活動(dòng)期間汽球拱門的管理。

2、停車的規(guī)范擺放和安全。

3、酒店及客人的財(cái)務(wù)安全。

4、酒店停車場的整潔。

5、酒店所有消防設(shè)施能夠正常使用，做好消防設(shè)施檢查，消除安全隱患。

(七)工程部(負(fù)責(zé)人：劉建立)

1、負(fù)責(zé)對酒店內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修，確保酒店亮堂，及設(shè)備設(shè)施的正常動(dòng)轉(zhuǎn)。

2、所有存在的硬件全部要及時(shí)維護(hù)，存在問題要及時(shí)維修。

? 地產(chǎn)策劃方案 ?

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在高速蓬勃的發(fā)展。新形勢下，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，國家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入激烈競爭的時(shí)代，房地產(chǎn)前期策劃及房地產(chǎn)營銷策劃手段也是推陳出新，各個(gè)開發(fā)商為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在策劃方案上也是費(fèi)盡心機(jī)。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向理性和規(guī)范，但是我國的房地產(chǎn)策劃還處在初級階段。從我國目前的房地產(chǎn)策劃理論與實(shí)踐來看，一方面，開發(fā)商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來指導(dǎo)工作實(shí)踐；另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)二科學(xué)性弱。總體開來，房地產(chǎn)策劃存在一些比較明顯的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起足夠的重視，從市場實(shí)際出發(fā)作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場競爭中立于不敗之地。

【關(guān)鍵詞】營銷策劃市場導(dǎo)向創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。

20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期，也正是深圳房地產(chǎn)商的黃金時(shí)代，市場上住宅的供給有多大，就會(huì)有多大的市場需求，根本無需營銷，也不用進(jìn)行營銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。1997年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形色色的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。

總體來看，我國房地產(chǎn)營銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展十分迅速，首先得歸功于國外營銷理論的發(fā)展，營銷理論的豐富和發(fā)展給我們國內(nèi)的房地產(chǎn)營銷策劃理論奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，造成房地產(chǎn)商強(qiáng)大的競爭壓力，房地產(chǎn)營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，國內(nèi)眾多營銷策劃人士的努力實(shí)踐，使房地產(chǎn)營銷理論逐步趨于完善和成熟，他們在實(shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營銷案例的同時(shí)，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時(shí)，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)營銷策劃

房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容：通過這一個(gè)多月房地產(chǎn)前期策劃課程和我們自己做的房地產(chǎn)策劃作業(yè)，我略認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容及過程。

我們調(diào)研了已建成在售的樓盤，通過調(diào)查研究在售樓盤的策劃并結(jié)合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識(shí)掌握的更好更加直觀的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)。對于，房地產(chǎn)我一直都認(rèn)為它只是居住建筑，老師在第一節(jié)課時(shí)就指出了我的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)讓我知道房地產(chǎn)的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建筑，還包括公共建筑、商業(yè)建筑等等。通過老師的上課讓我意識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)組織的實(shí)施，因此，良好的決策對整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項(xiàng)目開發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。同時(shí)，也認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開發(fā)企業(yè)及時(shí)掌握市場狀況、消費(fèi)者需求、競爭對手，從而預(yù)測市場趨勢，為企業(yè)確定未來發(fā)展方向、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)。同時(shí)，前期策劃可以輔助開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風(fēng)險(xiǎn)與收益作出評估，制定精確的開發(fā)戰(zhàn)略。其次，前期策劃預(yù)測市場、掌握市場情況，使企業(yè)在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營，進(jìn)一步提升競爭力，使企業(yè)利潤達(dá)到最大化。

在上第一次房地產(chǎn)課時(shí)，老師告訴我們，為了是我們可以將這門課程學(xué)好，她將我們分成幾個(gè)小組，讓我們?nèi)ス餐瓿伤贾玫淖鳂I(yè)。老師剛將作

業(yè)布置下來，作為組長的我決定我們這組選擇離我們學(xué)校不遠(yuǎn)的一個(gè)正在銷售的藍(lán)鼎·海棠灣作為我們的調(diào)研對象。

我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區(qū)沙盤，那里的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型，將每個(gè)戶型的通風(fēng)采光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價(jià)格等都給我們講的非常詳細(xì)。同時(shí)，她還向我們詳細(xì)的講述海棠灣的周邊的配套設(shè)施及交通情況，讓我們對海棠灣有了初步的認(rèn)識(shí)了解。為了更加的熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區(qū)，作為海棠灣的競爭對手，它們的優(yōu)勢和劣勢所在，來分析海棠灣的競爭力。

在第一階段報(bào)告中，我們就海棠灣的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境等對其進(jìn)行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進(jìn)行調(diào)查與分析。同時(shí)，針對海棠灣還進(jìn)行了具體SWOT分析，了解海棠灣的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與挑戰(zhàn)的所在，SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應(yīng)該揚(yáng)長避短，抓住機(jī)遇，做好隨時(shí)面對挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。最后，我們對海棠灣的競爭對手進(jìn)行調(diào)研分析，主要針對它們的優(yōu)點(diǎn)及不足。面對眾多的市場競爭對手，海棠灣該如何取勝？由于海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開發(fā)樓盤中并不占優(yōu)勢，因此，海棠灣并不適合和它們采取相同的開發(fā)和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優(yōu)勢及避開競爭對手的鋒芒，將競爭對手的劣勢變成自己的優(yōu)勢，開發(fā)出差異化產(chǎn)品，來吸引消費(fèi)者。

有了第一階段的對海棠灣的初步認(rèn)識(shí)，第二階段我們主要針對海棠灣的市場進(jìn)行調(diào)查和分析。藍(lán)鼎集團(tuán)投資開發(fā)海棠灣的目的無外乎為了賺錢和讓更多的人認(rèn)識(shí)藍(lán)鼎，海棠灣是藍(lán)鼎進(jìn)入合肥房地產(chǎn)業(yè)的敲門磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費(fèi)者，我們對消費(fèi)者的心理和行為兩方面進(jìn)行了調(diào)查分析。通過對消費(fèi)者的調(diào)查和分析，來發(fā)現(xiàn)一些潛在消費(fèi)者，從而策劃方案來抓住這些消費(fèi)者，提升海棠灣的競爭實(shí)力。同時(shí)，為STP戰(zhàn)略提供有力的依據(jù)，STP戰(zhàn)略決定海棠灣的目標(biāo)市場選擇和市場定位。

我們做STP戰(zhàn)略時(shí)，從市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇和市場定位三個(gè)方面對海棠灣進(jìn)行分析。我們將目前的市場細(xì)分為低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場及高端市場五個(gè)市場等級。通過結(jié)合海棠灣的實(shí)際情況、目前消費(fèi)者對這五種市場的看法和選擇趨勢及海棠灣競爭對手開發(fā)市場的選擇，來確定海棠灣的目標(biāo)市場。目標(biāo)市場的選擇決定海棠灣的市場定位，最終我們結(jié)合消費(fèi)者的問卷調(diào)查結(jié)果，以及海棠灣的環(huán)境優(yōu)勢，來確定海棠灣開發(fā)高端市場。

針對第二階段的市場定位，第三階段我們主要對海棠灣的交通、建筑、小區(qū)景觀等進(jìn)行了分析。海棠灣市場定位在高端市場，就意味著海棠灣的交通要便利和合理；建筑設(shè)計(jì)的要高端、大氣、有檔次；小區(qū)的綠化率要高，小區(qū)環(huán)境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內(nèi)部交通兩塊進(jìn)行分析，外部交通又從公交、駕車等方式到達(dá)各個(gè)商業(yè)圈及到達(dá)各個(gè)車站的時(shí)間進(jìn)行分析。外部交通的便捷可以使海棠灣對一些上班族有很大的吸引力，同時(shí)，便捷的外部交通會(huì)使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內(nèi)部交通采取人車分流的形式，人車分流減少了車流噪音對小區(qū)居民生活的干擾，同時(shí)可以更好的保障居民的人身安全。

海棠灣采用目前最流行的現(xiàn)代古典主義建筑風(fēng)格，建筑將古典主義建筑風(fēng)格簡化，建筑立面沒有過多的繁復(fù)的建筑裝飾，使建筑簡潔大方。同時(shí)，建筑使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調(diào)局部點(diǎn)綴，彰顯王室高貴典范，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區(qū)建筑風(fēng)格相配合，海棠灣的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)采用英倫景觀風(fēng)格，小區(qū)種植大量海棠、多種植物、創(chuàng)造大片水域、建造多處居民休息廣場等綠化景觀，使小區(qū)綠化率達(dá)到40%以上，給居民提供舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，將此打造成海棠灣的優(yōu)勢，海棠灣的.可以吸引更多追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者。

前面的三個(gè)階段主要注重海棠灣的優(yōu)勢、市場和產(chǎn)品，第四階段我們主要針對海棠灣的營銷策劃、廣告策劃和物業(yè)進(jìn)行調(diào)研和分析。對于海棠灣的營銷策劃，可以說是貫穿了房地產(chǎn)策劃的整個(gè)策劃過程，而營銷策劃也是房地產(chǎn)策劃的核心所在。海棠灣營銷手法并不是很新穎，比較保守傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)意，同時(shí)，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，并不利于海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過售樓部沙盤、和各種戶型模型及傳統(tǒng)的宣傳單的形式進(jìn)行對外宣傳，這些方法都比較傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)意，根本辦法吸引更多的消費(fèi)者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比，缺乏競爭力，不利于海棠灣的銷售。

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